投資越南房產:五年退休不是夢‪!‬

本書是市面上唯一一本針對越南房產投資詳細說明的聖經寶典,詳述越南不動產投資的法令規定、資金如何匯出入、稅務規定、如何選房、投資風險、裝潢設計、出租代管以及對越南房產的未來趨勢分析。



這本書的目的有三:一是很多朋友想投資越南房產,卻無詳細且正確的資訊,因此寫這本書時,把客人常問的問題都放在書中詳細說明,希望可讓投資朋友少走些冤望路;二是與朋友分享對越南的了解與專業,提供給大家前進越南的一個參考;三是分享財務規劃經驗,讓一些想提前退休的朋友透過正確的投資方式從越南房產中賺錢,進而達成提前退休的目的。



作者簡介/孫鴻潔 Rebecca Sun

人稱『孫姐』,2016年創立了越南最大華人房產公司-漢威越南不動產,在財務與投資領域已有超過20餘年經驗,2007年來到越南發展,目前已超過十餘年越南經驗!為第一個取得越南基金管理執照的外國人與第一批取得越南不動產經紀人執照的台灣人。並在Youtube成立『孫姊開講』頻道,詳細介紹越南房地產的法規與相關投資規定。

現任:漢威越南不動產公司董事長、Youtuber “孫姊開講”

經歷:越南台商總會財務長、越南南方證券副總經理、越南富鑫證券副總經理、柬埔寨金邊證券總經理特助、越南偉聖興公司財務長、台灣匯豐中華投信協理、寶來投信協理

認證:越南基金資產管理執照、越南不動產經紀人執照、台灣證券分析師執照、柬埔寨證券人員執照

學歷:台灣國立政治大學企研所、台灣國立政治大學銀行系、台灣國立台北商專銀保科

請在Youtube 或 Bilibili 搜尋 『孫姊開講』

漢威房產官網: www.bdsvn.co

歡迎加入Line與微信的越南股票與不動產投資群,請加LINE或微信: rebeccasun123

Zalo, Viber, Whats App: +84 937 857 119

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推薦序

推薦序-1 越南在未來仍將持續高速成長

推薦序-2 投資越南房產的寶典

推薦序-3 合法投資越南房產指引

推薦序-4 掌握越南經濟起飛的契機

推薦序-5 投資越南房產的聖經寶典



自序:我與越南的不解之緣

為什麼來越南?

有外國工作經驗才能升官

越南 ~創業者的天堂

第一個取得越南資產管理執照的外國人

越南創業屢戰屢敗,屢敗屢戰

越南最大的華人房仲公司

哪來這麼多錢買房?

5年內賺到退休的錢



第一章:越南不動產投資新法

2015年7月1日起開放外國人買屋

房屋法舊法很嚴格

2015年對外國人大幅開放

越南全國都適用此法

土地與辦公大樓沒開放外國人購買

店面與住辦為灰色地帶

什麼樣的人可來越南買房?

五種外國人可來越南買房

外資公司要在越南設點才能投資房產

護照上需蓋入境章才能買

外國人可購買連排屋、別墅與公寓

外國人只能買新推出的預案

外國人不能買路邊老舊房屋

持中國護照能買房嗎?

中國護照只能買少數預案

中國護照大多只能簽長期租賃合約

中國護照無法在越南公證

長期租賃合約較難轉賣

外資額度轉賣價格較高

外國人可投資的形式

外國人可購買、租用、贈與、繼承

外國人買房產的限額

外國人僅能買公寓限額30%,透天厝限額10%

每個坊限額250間,外國人不能買國防區域

外資房價格通常較越資房高出10~20%

外國人所有權: 50年 + 50年

50年到期時是否要繳什麼費用?

長期租賃合約無法申請粉紅簿

長期租賃合約是否可延期?

與越南人結婚可拿房屋永久權

買房可辦理永居?

如何辦理工作證?

如何辦理暫居證?



第2章 投資越南房產要繳什麼稅?

越南買房稅率偏低

無資本利得稅

無持有稅

在越南買房時要繳什麼稅?

增值稅10%

公寓維護基金2%

二手房交易買方不在越南需多繳2%交易稅

賣房時要繳什麼稅?

賣房時賣方要繳:交易稅 = 賣出價格 * 2%

賣方不在越南需多繳2%交易稅

辦理粉紅簿時要繳什麼稅?

契稅= 房屋公告現值 * 0.5%

辦理粉紅簿時才繳5%尾款

出租時要繳什麼稅?

增值稅 5% + 個人所得稅 5% + 門牌稅

每年一億越盾免稅租金

有出租合約與繳稅證明才可匯出海外

房客需要報帳時的處理

房東需申請稅號

實務上很少人繳出租稅

用公司買房子比較好嗎?

企業所得稅 = 買賣房產獲利 * 20%

繼承與贈與稅為10%

贈與免稅額為一千萬越盾

二親等內轉讓免稅



第3章 買賣越南房產資金如何匯出入?

只有三種合法資金來源

國外匯入

有海關申報單的現金

已繳稅的轉帳薪資收入

建議匯款美金到越南

可否刷卡付訂金?

地下管道進來的錢可以買房嗎?

賣房的資金如何匯出?

步驟一:當初買房時資金是否合法來源?

步驟二:簽訂買賣合約

步驟三:繳稅

步驟四:提供資料給銀行

透過銀行匯款匯率不如黑市?

租金要如何匯出?

步驟一:簽訂出租合約

步驟二:簽訂出租合約

步驟三:繳稅

步驟四:提供資料給銀行



第4章:買哪種房產較好:公寓/住辦/透天/別墅/店面?

各種房產比較

公寓

住辦 = OFT = Officetel

店面

連排屋與別墅

OFT相關規定

OFT只能持有50年,這樣會比較便宜嗎?

是否所有住辦OFT越南人都是持有50年呢?

住辦可拿粉紅簿嗎?

買住辦OFT好,還是公寓好呢?



第5章:外國人能買二手屋?

外國人不是所有房屋都能買

外國人可買的案件

外國人不能買的案件

外國人可否紅單轉讓?

紅單轉讓

拿不到粉紅簿是否會影響買方權益?

如何查二手房價?



第6章:公寓面積怎麼算?

實際使用面積 VS 牆心面積

實際使用面積

牆心面積

粉紅簿上的面積為何?

越南的公寓單價是除以哪個面積?

越南的公設沒有放在合約面積中

越南用平方米計算面積



第7章:外國人可否拿到粉紅簿?

粉紅簿 = 房屋權狀 =房產證

外國人的房屋所有權為50年

外國人對土地只有使用權

粉紅簿封面

須注意土地租金是否已支付

從拿到粉紅簿起算持有50年

室內面積與牆心面積都會標明

房屋所有權圖

何時可拿到粉紅簿?

目前有外國人拿到粉紅簿嗎?

在沒拿到粉紅簿之前如何確保屋主權益?

沒有粉紅簿可以買賣嗎?

粉紅簿如何辦理?

如果屋主是外國個人,需另準備以下資料

如果屋主是外國法人,需另準備以下資料

是否需要暫居證才能辦理粉紅簿?

辦理粉紅簿的費用

房屋尾款5%

契稅

公證費

律師費



第8章:越南買房要簽什麼合約?

在越南買房需要簽兩種合同

訂金合同

買賣合同

長期租賃合同

外國人較不願買長期租賃合約

外資額度賣價較越南額度高

長期租賃合約最大風險?

建議長期租賃合約3~5年內即可賣出



第9章:越南買房金屋藏嬌可嗎? 越南夫妻共同財產制介紹

越南是夫妻共有財產制

決定婚姻狀態的時點是辦理粉紅簿時

賣房時須提供婚姻或單身證明

放棄財產聲明書

各種範例

範例一:拿到粉紅簿前轉讓

範例二:離婚後購入

範例三:購買後離婚



第10章:辦什麼簽證才能在越南買房?

入境章要蓋在『護照』上

單張簽證不能在越南買房

落地簽如何辦理?

申請簽證步驟

入境核准函樣本

入境同意書樣本-旅客資料



第11章:越南公證程序

為何需要公證?

公證流程

護照公證程序 – 海外

護照公證程序 – 越南

文件的公證程序

戶政事務所

民間公證人/法院

外交部

越南辦事處/越南大使館

文件帶到越南

公證後蓋章式樣

須完成以下蓋章才算完成公證程序



第12章:外國人可買地嗎?

外國公司只能租地

外國公司可向工業區租土地

外資公司賣地須取得工業區管理局同意

外資公司經營不動產需增加營業項目

外國個人不能買地

建設公司的設立條件

用越南老婆名字來投資土地?

外國人可以買停車位嗎?

停車位通常只租不賣

停車位與公寓的權狀合在一起,非獨立持有



第13章:能帶現金來越南買房嗎?

能帶多少錢來越南?

能帶出台灣與中國的限額

能帶入越南的限額

能帶出越南的限額

帶超過5千美金出境容易被沒收

填寫海關申報單現金才能存入銀行

是否能帶台幣或人民幣來越南?

在越南要去哪裡換越盾?

合法的現金買房流程

第一步: 填寫海關申報單

第二步: 存入銀行

第三步:匯款給開發商

直接付現金未來可能無法匯出

選房金用現金繳款可嗎?



第14章:外國人能貸款嗎?

越南的利率很高

越南房產不能在海外抵押

越南貸款的條件

(1) 需有越南暫居證

(2) 需有越南薪資收入

(3) 貸款期限與暫居證相同

(4) 需有粉紅簿

(5) 可用越南配偶申請貸款

(6) 銀行關係好時例外處理

如何運用槓桿在越南買房?

用海外房產在海外貸款

用保單貸款

信用貸款

在日本或新加坡貸款

利用買預售屋延緩繳款

越南投資報酬率預估

房屋增值報酬率

出租報酬率

投資越南房產每年報酬率約10%~20%



第15章:外國人可存定存?

定存的最新規定

定存資金可否合法匯出?

外國人在越南如何開銀行戶?

越南世越銀行(Indovina Bank)

越南渣打銀行(Standard Chartered Bank)

CD定存單 vs 定存

CD與定存的差異

買房地產還是存定存好?

越南很多小銀行利率都很高,是否可存定存?

未來定存政策方向



第16章:賣房後在台要繳什麼稅? 最低稅負制介紹

海外賣房獲利適用最低稅負制

最低稅負制所得來源

海外所得

特定保險給付

私募基金獲利

非現金捐贈

最低稅負制計算公式

案例一:海外所得 < 100> 100萬

案例三: 海外賣房賺800萬

最低稅負制常見問題



第17章:越南房產交易流程

越南買房流程~預售屋

步驟一:購前諮詢

步驟二:實地看屋

步驟三:銀行開戶

步驟四:繳交選房金/保留金

步驟五:簽訂訂金合約

步驟六:簽訂買賣合約

步驟七:定期繳納